「そろそろアパートの外壁塗装を考えないとな…でも、この費用って経費にできるんだろうか？」「事務所の外壁を塗り替えたけど、これって一括で経費？それとも減価償却？」

事業用の建物の外壁塗装を検討されているオーナー様や経営者様にとって、その費用をどのように会計処理すべきかは、非常に悩ましい問題ですよね。特に「減価償却」という言葉を聞くと、なんだか難しそう…と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、そんなお悩みを抱えるあなたのために、外壁塗装費用が経費になるのか、そして「修繕費」と「資本的支出（減価償却）」のどちらで処理すべきかの明確な判断基準を、初心者の方にも分かりやすく解説します。

外壁塗装費用は経費にできる？まずは基本を知ろう

外壁塗装の費用を経費として計上するためには、いくつかの基本的なルールがあります。まず大前提として、経費計上が認められるのは事業に関連する建物に限られること、そしてその費用が「修繕費」か「資本的支出」かによって会計処理が大きく異なることを理解しておく必要があります。ここでは、外壁塗装費用を経費計上する上での最も基本的な考え方について、分かりやすく解説していきます。

まず確認！経費計上（減価償却）できるのは事業用建物のみ

外壁塗装の費用を経費として計上できるのは、その建物が事業の用に供されている場合に限られます。例えば、個人事業主の方であれば、店舗や事務所として使っている建物、あるいは賃貸経営をしているアパートやマンションなどが該当します。

もし、ご自宅（居住専用）の外壁塗装を行う場合、残念ながらその費用は事業の経費として認められません。これは、事業活動に直接関係のない個人的な支出とみなされるためです。ただし、自宅の一部を事務所や店舗として使用している「自宅兼事務所」のような場合は、事業で使用している割合（面積比などで按分）に応じて、外壁塗装費用の一部を経費計上することが可能です。

この按分割合の計算方法については、後ほど詳しく解説しますので、まずは「事業に関係する建物の塗装費用のみが経費計上の対象になる」という大原則をしっかりと押さえておきましょう。

外壁塗装費用は「修繕費」か「資本的支出」で処理が変わる

事業用の建物の外壁塗装費用は経費にできますが、その会計処理の方法は一つではありません。税法上、その費用が「修繕費」とみなされるか、「資本的支出」とみなされるかによって、経費計上のタイミングが大きく変わってきます。具体的には、「修繕費」に該当する場合は、支出した年度にその全額を一括で経費として計上できます。

一方、「資本的支出」に該当する場合は、その費用を固定資産（建物など）の取得価額に含め、定められた耐用年数にわたって毎年少しずつ経費として計上（＝減価償却）していくことになります。どちらの処理になるかで、その年の利益や納税額に影響が出るため、この違いを理解し、正しく判断することが非常に重要です。次の章では、この「修繕費」と「資本的支出」を分ける具体的な判断基準について、詳しく見ていきましょう。

「修繕費」とは？ – 維持管理・原状回復が目的

「修繕費」とは、簡単に言うと、建物の通常の維持管理や、壊れた箇所を元の状態に戻す（原状回復）ためにかかった費用のことです。外壁塗装で言えば、経年劣化によって色褪せたり、ひび割れ（クラック）が生じたりした外壁を、以前と同程度のグレードの塗料を使って塗り直し、建物の美観や基本的な防水機能を維持するようなケースが該当します。

あくまでも「マイナスをゼロに戻す」イメージの工事であり、建物の価値が購入時や前期末の状態よりも明らかに向上したり、使用できる期間（耐用年数）が延びたりするものではありません。例えば、築15年のアパートの外壁に細かなひび割れが見られたため、同じ種類のシリコン塗料（耐用年数10～15年程度）を使って補修し、塗り替えた場合などは、修繕費として扱われる可能性が高いでしょう。この場合、かかった費用（例：80万円）は、支出した年の経費として一括で計上できます。

「資本的支出」とは？ – 建物の価値向上・耐久性向上が目的

一方、「資本的支出」とは、建物の価値を明らかに高めたり、使用可能な期間（耐用年数）を延長させたりするような改良工事にかかった費用のことです。「ゼロをプラスにする」イメージの支出と言えるでしょう。外壁塗装で言えば、単なる塗り替えにとどまらず、以前よりもグレードの高い塗料（例：耐用年数が大幅に長いフッ素塗料や無機塗料）を使用したり、新たに断熱性能や遮熱性能を持つ塗料を採用したりする場合などが該当します。

これらの工事は、建物の美観や防水性の回復だけでなく、省エネ効果や資産価値の向上といった付加価値をもたらすため、単なる修繕とは区別されます。例えば、元々アクリル塗料（耐用年数3～5年程度）だった外壁を、耐用年数が15年以上とされる高耐久なフッ素塗料（工事費例：150万円）に全面的に塗り替えた場合は、資本的支出と判断される可能性が高くなります。この場合、かかった費用は建物の取得価額に加えられ、耐用年数に応じて減価償却していくことになります。

判断に迷ったら？国税庁の基準とフローチャート

「修繕費」と「資本的支出」の区別は、実務上判断が難しいケースも少なくありません。「この工事はどっちだろう？」と迷ったときは、国税庁が示している基準を参考にしましょう。国税庁のウェブサイトでは、いくつかの形式的な判断基準が示されています。

【国税庁による形式的な判断基準（例）】

• 支出額が20万円未満の場合
  金額が少額であれば、その内容にかかわらず修繕費として処理できます。
  
  
• おおむね3年以内の周期で支出される場合
  定期的なメンテナンス費用とみなされ、修繕費として処理できます。
  
  
• 明らかに資本的支出か修繕費か判断できない場合
  • 支出額が60万円未満の場合：修繕費として処理できます。
  • 支出額がその固定資産の前期末取得価額のおおむね10%以下の場合：修繕費として処理できます。

これらの基準に当てはまらないか、それでも判断に迷う場合は、工事の内容を実質的に判断する必要があります。「価値を高めるか？」「耐久性を増すか？」という観点が重要です。

【判断フローチャート（簡易版）】

1. 支出額は20万円未満か？ → YESなら修繕費
2. おおむね3年周期の支出か？ → YESなら修繕費
3. 明らかに価値向上・耐久性向上か？ → YESなら資本的支出
4. 原状回復・維持管理か？ → YESなら修繕費
5. 上記で判断できない場合：
   • 支出額は60万円未満か？ → YESなら修繕費
   • 支出額は前期末取得価額の10%以下か？ → YESなら修繕費
6. 上記いずれにも当てはまらない → 原則として資本的支出

より詳しい情報は、国税庁のウェブサイトで確認できます。

参考：国税庁タックスアンサー No.5402 修繕費とならないものの判定

ただし、これらの基準はあくまで目安であり、最終的な判断は個別のケースに応じて慎重に行う必要があります。判断に自信がない場合は、税理士に相談するのが最も確実です。

【具体例】こんな場合はどっち？

理屈は分かっても、実際の工事がどちらに該当するのかイメージしにくいかもしれませんね。ここでは、いくつかの具体的なケースを挙げて、どちらに判断される可能性が高いかを見ていきましょう。

ケース1：経年劣化した外壁を同程度のシリコン塗料で塗り替えた

状況：築15年の賃貸アパート。外壁に色褪せやチョーキング（粉吹き）、細かなひび割れが見られるようになったため、一般的なグレードであるシリコン塗料（前回と同じ種類）を使って、ひび割れ補修と全体の塗り替えを行った。費用は90万円。

判断：このケースは、建物の通常の維持管理、原状回復の範囲内と考えられるため、「修繕費」として処理できる可能性が高いです。塗料のグレードも前回と同程度であり、建物の価値が特段向上したとは言えません。費用は90万円ですが、60万円基準や10%基準はあくまで「判断に迷う場合」の基準であり、内容が明らかに修繕費であれば、金額がそれ以上でも修繕費として認められます。この場合、90万円全額をその年の経費として計上できます。

ケース2：アクリル塗料だった外壁を、高耐久なフッ素塗料にグレードアップした

状況：築10年の事務所ビル。これまで安価なアクリル塗料（耐用年数3～5年）で数年ごとに塗り替えていたが、今回はメンテナンスの手間と長期的なコスト削減を考え、耐用年数が15年以上とされる高耐久なフッ素塗料（工事費150万円）に全面的に変更した。

判断：これは、明らかに建物の耐久性を向上させる工事と判断される可能性が高いです。塗料のグレードアップにより、塗り替え周期が大幅に延び、結果的に建物の価値も高まっていると考えられるため、「資本的支出」に該当するでしょう。この場合、150万円は建物の取得価額に加算され、後述する耐用年数に基づいて減価償却計算を行い、毎年少しずつ経費として計上していくことになります。

ケース3：外壁の色褪せ補修と同時に、新たに断熱塗装を追加した

状況：自宅兼事務所（事業使用割合50%）の木造住宅。外壁の色褪せが気になってきたため塗り替えを検討。どうせならと、通常のシリコン塗料での塗り替え（費用80万円相当）に加え、夏場の暑さ対策として新たに遮熱・断熱効果のある特殊な塗料（追加費用40万円）を屋根と外壁の一部に施工した。合計費用は120万円。

判断：このケースは、修繕費と資本的支出が混在していると考えられます。色褪せの補修（通常の塗り替え部分）は「修繕費」の性質が強いですが、新たに断熱塗装を追加した部分は建物の付加価値を高める「資本的支出」とみなされます。実務上は、見積書などで修繕費部分（80万円）と資本的支出部分（40万円）が明確に区分されていれば、それぞれ分けて処理します。つまり、80万円は修繕費として一括経費計上（自宅兼事務所なので、さらに事業割合50%を乗じた40万円が経費）、40万円は資本的支出として減価償却（これも事業割合50%を乗じた20万円を基礎に計算）となります。もし区分が明確でない場合は、税務署に有利な判断（全額資本的支出）とされるリスクもあるため、業者に見積もり段階で分けてもらうよう依頼することが重要です。

減価償却の基本的な考え方

減価償却とは、建物や機械設備などのように、長期間にわたって使用される固定資産の取得にかかった費用（取得価額）を、その資産が使用できる期間（耐用年数）に応じて、毎年少しずつ費用として配分していく会計上の手続きです。なぜこのような処理をするかというと、固定資産は購入した年にだけ役立つのではなく、何年にもわたって事業の収益獲得に貢献するからです。

そのため、費用もその貢献期間に合わせて分割計上する方が、期間ごとの損益をより正確に計算できるという考え方に基づいています（費用収益対応の原則）。外壁塗装が資本的支出と判断された場合、その費用は建物の価値を高めたものとして、建物の取得価額に加算されます。そして、その加算された分も含めて、定められた耐用年数に基づき、毎年「減価償却費」という勘定科目で費用計上していくことになります。

使うべき勘定科目は？

外壁塗装費用が資本的支出となった場合、その支出額はどの勘定科目に振り分ければよいのでしょうか？一般的には、その塗装を行った建物本体と同じ勘定科目を使用します。つまり、建物全体が「建物」という勘定科目で資産計上されていれば、今回の資本的支出も「建物」の取得価額に加算します。

もし、建物とは別に「建物附属設備」として計上されている部分（例えば、独立した外構など）に塗装を行った場合は、「建物附属設備」の取得価額に加算することもありますが、外壁塗装の場合は「建物」として処理するのが通常です。仕訳としては、工事費用を支払った際に、（借方）建物 XXX / （貸方）現金預金 XXX のように記帳し、建物の帳簿価額を増やします。そして、決算時に減価償却費を計算し、費用計上することになります。

最も重要！「耐用年数」は何年？

減価償却計算において、最も重要かつ判断に迷いやすいのが「耐用年数」を何年にするかという点です。耐用年数とは、その資産が通常の使用状況で、本来の用途に使えると法的に定められた期間のことです。この年数によって、毎年の減価償却費の金額が変わってきます。

外壁塗装（資本的支出）の場合、原則としてその建物本体に適用されている法定耐用年数を用います。例えば、鉄筋コンクリート造の事務所であれば50年、木造の住宅であれば22年といった具合です。ここで注意したいのは、使用した塗料のメーカーがうたっている耐久年数（期待耐用年数）とは異なるという点です。たとえ「耐用年数20年」のフッ素塗料を使ったとしても、建物本体の法定耐用年数が適用されるのが基本です。

【主な建物の法定耐用年数（例）】

構造・用途	法定耐用年数
木造・合成樹脂造（事務所用）	24年
木造・合成樹脂造（店舗用・住宅用）	22年
木骨モルタル造（事務所用）	22年
木骨モルタル造（店舗用・住宅用）	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（事務所用）	50年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（住宅用）	47年
れんが造・石造・ブロック造（事務所用）	41年
れんが造・石造・ブロック造（店舗用・住宅用）	38年
金属造（骨格材肉厚4mm超）（事務所用）	38年
金属造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）（事務所用）	30年
金属造（骨格材肉厚3mm以下）（事務所用）	22年

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

ただし、資本的支出によってその資産の使用可能期間が延長されたと認められる場合は、延長後の年数を見積もって耐用年数を再計算することもありますが、判断が複雑なため、通常は建物本体の耐用年数を用いることが多いです。耐用年数の判断に迷う場合は、税理士に相談することをおすすめします。

減価償却費の計算方法（定額法が一般的）

耐用年数が決まったら、いよいよ減価償却費を計算します。計算方法には主に「定額法」と「定率法」がありますが、平成19年4月1日以降に取得した建物や、平成28年4月1日以降に取得した建物附属設備・構築物については、原則として「定額法」で計算することになっています。外壁塗装（資本的支出）もこれに該当する場合が多いでしょう。

定額法は、毎年同じ金額の減価償却費を計上していく、非常にシンプルな計算方法です。計算式は以下の通りです。

毎年の減価償却費=取得価額×定額法の償却率

取得価額には、今回の外壁塗装（資本的支出）の費用を加算した後の金額を使います。償却率は、耐用年数に応じて国税庁が定めた率を用います。

例えば、取得価額5,000万円、耐用年数22年の木造住宅に、資本的支出として200万円の外壁塗装を行った場合を考えてみましょう。
新しい取得価額は 5,000万円 + 200万円 = 5,200万円 となります。
耐用年数22年の定額法償却率は 0.046 です（国税庁の償却率表より）。
よって、年間の減価償却費は、

5,200万円×0.046=239.2万円

となります。この金額を、耐用年数（22年）にわたって毎年費用計上していくことになります。（※実際には、既存の減価償却計算に今回の資本的支出分を加味して計算します。新規取得資産とは計算の考え方が少し異なる場合があるので注意が必要です。）

参考：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

具体的な仕訳例

減価償却費を計算したら、決算時に仕訳を行います。一般的には「間接法」という方法で記帳します。これは、減価償却費を費用として計上すると同時に、「減価償却累計額」という資産のマイナス勘定を貸方に計上する方法です。

【決算時の仕訳例（間接法）】上記の例（年間減価償却費 239.2万円）の場合

借方科目	借方金額	貸方科目	貸方金額
減価償却費	2,392,000円	建物減価償却累計額	2,392,000円

これにより、損益計算書には費用として「減価償却費」が計上され、貸借対照表では「建物」の取得価額から「建物減価償却累計額」が控除された形で、現在の帳簿価額が示されます。毎年この仕訳を行うことで、徐々に資産価値が減少していく様子を会計帳簿上で表現することができます。

年度の途中で工事が完了した場合

外壁塗装の工事が、事業年度の途中で完了した場合、その年度の減価償却費は月割りで計算する必要があります。例えば、12月決算の会社で、9月末に資本的支出となる外壁塗装工事（費用200万円）が完了し、使用を開始したとします。

耐用年数22年（償却率0.046）の場合、年間減価償却費は前述の通り239.2万円（※ここでは簡略化のため、追加取得分のみで計算します。追加取得価額200万円×0.046=9.2万円）ですが、その年度に費用計上できるのは、使用を開始した10月から12月までの3ヶ月分のみです。

計算式は以下のようになります。

その年度の減価償却費=年間の減価償却費×（その年度の使用月数​÷12）

9.2万円×（3ヶ月÷12ヶ月）​=2.3万円

したがって、この年度に計上できる減価償却費は2.3万円となります。翌年度からは、満額の9.2万円（※）を計上していくことになります。（※実際には既存部分と合わせて計算します）

年度の途中での取得や資本的支出があった場合は、必ず月割り計算を行うことを忘れないようにしましょう。この計算を怠ると、費用を過大に計上してしまうことになり、税務調査で指摘される可能性があります。

【対象者別】外壁塗装の経費計上のポイント

外壁塗装費用を経費計上する際の基本的な考え方は共通ですが、事業形態によって注意すべきポイントが少し異なります。ここでは、アパートやマンションを経営している大家さん、自宅兼事務所などで働く個人事業主、そして法人（特に中小企業）のそれぞれについて、外壁塗装の経費計上における特有のポイントや注意点を解説します。

アパート・マンション経営者（大家さん）

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有している大家さんにとって、外壁塗装は入居率の維持や資産価値の保全に直結する重要なメンテナンスです。賃貸経営のために行う外壁塗装の費用は、原則として全額が必要経費となります（もちろん、修繕費か資本的支出かの判断は必要です）。

特に注意したいのは、複数の物件を所有している場合、どの物件の塗装費用なのかを明確に区分して管理することです。また、空室期間中の物件に対して外壁塗装を行った場合でも、それは将来の賃貸収入を得るための必要な支出と考えられるため、問題なく経費として計上できます。

資本的支出として減価償却する場合の耐用年数は、その賃貸物件（アパート、マンション）の構造に応じた法定耐用年数を使用します。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションなら47年、木造アパートなら22年となります。適切な経費計上は、不動産所得を圧縮し、結果的に所得税や住民税の節税につながるため、しっかりとルールを理解しておきましょう。

個人事業主（自宅兼事務所など）

個人事業主の方で、自宅の一部を事務所や店舗として使用している場合（自宅兼事務所）、外壁塗装の費用計上には「家事按分（かじあんぶん）」という考え方が必要になります。これは、生活費（家事費）と事業経費（必要経費）が混在している支出について、事業で使用している割合分だけを経費として計上する、というルールです。

外壁塗装費用も、建物全体にかかる費用ですので、事業で使用しているスペースの割合に応じて按分計算を行います。按分割合の計算方法としては、事業用スペースの床面積÷建物全体の床面積で算出するのが一般的です。例えば、建物全体の床面積が100㎡で、そのうち事務所として使用しているのが30㎡であれば、事業使用割合は30%となります。

この場合、外壁塗装費用が修繕費として100万円かかったとしても、経費計上できるのは 100万円 × 30% = 30万円 となります。資本的支出として減価償却する場合も同様に、按分後の金額を基に減価償却費を計算します。この家事按分の計算根拠（面積の測定結果など）は、税務署に説明を求められた際に提示できるよう、記録を残しておくことが重要です。

法人（中小企業など）

法人が所有する社屋や工場、店舗などの外壁塗装費用も、もちろん経費計上の対象となります。基本的な考え方は個人事業主と同様で、「修繕費」か「資本的支出」かの判断が重要になります。資本的支出の場合は、その法人が所有する建物の勘定科目に取得価額を加算し、法定耐用年数に基づいて減価償却を行います。

法人、特に中小企業の場合、「中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」という制度が利用できる場合があります。これは、取得価額が30万円未満の減価償却資産については、一定の要件のもとで、その全額を取得した事業年度の損金（税法上の経費）に算入できるというものです。もし、外壁塗装が資本的支出と判断された場合でも、その支出額が30万円未満であれば、この特例を適用して一括で損金算入できる可能性があります（ただし、年間合計300万円までという上限があります）。

この特例は節税メリットが大きいため、資本的支出の金額が30万円に近い場合は、適用可能かどうかを確認してみるとよいでしょう。ただし、適用には青色申告法人であることなどの要件があるため、詳細は税理士や国税庁の情報を確認してください。

参考：国税庁タックスアンサー No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例

外壁塗装の減価償却に関するQ&A

ここまで外壁塗装の経費計上について詳しく見てきましたが、まだいくつか疑問点が残っているかもしれません。ここでは、確定申告での扱いや、結局どちらの処理が節税につながるのかといった、よくある質問についてQ&A形式でお答えします。

Q. 確定申告ではどうすればいい？

A. 外壁塗装費用を「修繕費」として処理する場合は、確定申告書の損益計算書（または収支内訳書）の「修繕費」の欄に、その年に支出した金額（家事按分が必要な場合は按分後の金額）を記載します。特別な添付書類は通常必要ありませんが、領収書や契約書などは必ず保管しておきましょう。

一方、「資本的支出」として「減価償却」を行う場合は、少し手続きが複雑になります。まず、減価償却費の計算明細を作成する必要があります。確定申告書には、損益計算書の「減価償却費」の欄に計算した年間の償却費を記載します。

さらに、青色申告決算書や収支内訳書の「減価償却費の計算」欄に、資産の種類、取得年月日、取得価額、耐用年数、償却費などの詳細を記入する必要があります。また、固定資産台帳にも今回の資本的支出の内容を追記し、管理していく必要があります。

e-Tax（電子申告）を利用する場合、会計ソフトなどを使えば比較的スムーズに計算・入力できますが、手書きの場合は記入漏れや計算ミスがないよう注意が必要です。

Q. 修繕費と資本的支出、結局どっちが節税になる？

A. これは多くの方が気になる点だと思いますが、一概に「どちらが得」とは言えません。短期的な節税効果を考えれば、支出した年に全額を経費にできる「修繕費」の方が有利に見えます。その年の利益を圧縮し、納税額を抑える効果があるからです。

しかし、長期的な視点や、その年の利益状況によっては、「資本的支出」として減価償却する方が有利になる場合もあります。例えば、その年に大きな利益が出ていて税率が高くなっている場合、修繕費として一括計上すると大きな節税効果がありますが、逆に赤字の場合や利益が少ない場合は、一括計上しても節税メリットは小さくなります。

そのような場合は、資本的支出として複数年にわたって費用計上する方が、将来の利益と相殺できて有利になる可能性もあります。また、融資を受ける際など、金融機関からの評価を気にする場合は、利益を安定させるという観点から、減価償却の方が好まれることもあります。

どちらの処理が自社にとって最適かは、会社の利益状況、資金繰り、将来の事業計画などを総合的に考慮して判断する必要があります。税理士に相談すれば、シミュレーションを交えながら最適な方法をアドバイスしてもらえるでしょう。

まとめ：外壁塗装の経費計上は慎重に！迷ったら税理士へ相談を

今回は、事業用の建物の外壁塗装費用を経費計上する際の重要なポイント、「修繕費」と「資本的支出（減価償却）」の判断基準や処理方法について詳しく解説してきました。

• 事業用建物の外壁塗装費用は経費計上できるが、自宅専用は不可（自宅兼事務所は家事按分）。
• ポイントは「修繕費（一括経費）」か「資本的支出（減価償却）」かの判断。
• 維持管理・原状回復なら修繕費、価値向上・耐久性向上なら資本的支出が基本。
• 国税庁の形式基準（20万円未満、60万円未満など）も参考に。
• 資本的支出の場合は、建物本体の耐用年数で減価償却（定額法が一般的）。
• 個人事業主（自宅兼）は家事按分、法人は少額資産の特例もチェック。
• 契約書や領収書などの書類保管は必須。

外壁塗装の費用は高額になるケースが多く、その経理処理は税額にも大きく影響します。判断を誤ると、後々税務調査で指摘され、追徴課税などのペナルティを受けるリスクもあります。この記事で解説した基準を参考に、ご自身のケースがどちらに該当するかを慎重に検討してください。

そして、少しでも判断に迷ったり、不安を感じたりした場合は、自己判断せずに必ず税理士などの専門家に相談するようにしましょう。専門家は、個別の状況を詳しくヒアリングした上で、最適な処理方法をアドバイスしてくれます。適切な経費計上を行い、安心して事業運営を進めていきましょう。